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Verfahrensbeschreibungen

Aufteilung eines Wohnhauses in Wohnungseigentum

Planen Sie, die Wohnungen Ihres Mehrfamilienhauses einzeln zu veräußern oder eine Wohnung auf Ihr Kind zu übertragen? Dann benötigen Sie unter anderem eine Abgeschlossenheitsbescheinigung und einen Aufteilungsplan, um Sondereigentum bilden zu können.

Hinweis: Die nachfolgenden Ausführungen sind notgedrungen kursorisch und können die gebotene Beratung durch einen Notar im jeweiligen Einzelfall nicht ersetzen.

Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung, verbunden mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört. In Sondereigentum stehen regelmäßig die Räume einer Wohnung, abgetrennte Keller, Garagen oder Tiefgaragenstellplätze. Maßgeblich ist die Teilungserklärung beziehungsweise die vertragliche Einigung.

Gemeinschaftliches Eigentum sind das Grundstück und alle Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen. Hierzu gehören vor allem die tragenden Teile des Gebäudes und alle gemeinschaftlich genutzten Bereiche (z.B. Treppenhäuser, Aufzüge, Flure oder Heizungsanlagen). Während das Sondereigentum nur dem jeweiligen Eigentümer zusteht, steht das gemeinschaftliche Eigentum allen Wohnungseigentümern zu.

Sondernutzungsrechte geben einzelnen Wohnungseigentümern das Recht, Teile des gemeinschaftlichen Eigentums alleine zu nutzen (z.B. oberirdische Pkw-Stellplätze, Terrassen, Gartenflächen oder Dachspeicherräume).

Die Wohnungseigentümer bilden eine Gemeinschaft – gesetzliche Regeln hierzu enthält das Wohnungseigentumsgesetz (WEG).

Wohnungseigentum kann – je nach Lage des Falles – durch die vertragliche Einräumung von Sondereigentum oder aber durch Teilung begründet werden. Bei der vertraglichen Einräumung bedarf es der Einigung der Beteiligten und der Eintragung im Grundbuch.

Die Begründung von Wohnungseigentum durch Teilung erfolgt insbesondere dann, wenn das Grundstück in Alleineigentum steht. Zur Teilung ist eine Teilungserklärung des Eigentümers gegenüber dem Grundbuchamt erforderlich, die der notariellen Beglaubigung bedarf. Mit der Anlegung der sogenannten "Wohnungsgrundbücher" wird die Teilung wirksam. Bei diesen Wohnungsgrundbüchern handelt es sich um besondere Grundbuchblätter, die für jeden Miteigentumsanteil (vereinfacht ausgedrückt: für jede Wohnung) angelegt werden. Hier werden eingetragen:

  • der Bruchteil des Miteigentums am Grundstück
  • das zum Miteigentumsanteil gehörende Sondereigentum
  • die Einräumung der zu den anderen Miteigentumsanteilen gehörenden Sondereigentumsrechte (als Beschränkung des Miteigentums)

Das Grundbuchamt verlangt für die Eintragung und die damit verbundene Anlegung der Wohnungsgrundbücher unter anderem die Vorlage einer Abgeschlossenheitsbescheinigung und eines Aufteilungsplanes, die von der unteren Baurechtsbehörde ausgestellt werden müssen.

  • Mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung wird bescheinigt, dass die Wohnung und die sonstigen Räume in sich abgeschlossen sind.
  • Der dazugehörige Aufteilungsplan ist eine von der Bauaufsichtsbehörde mit Stempel oder Siegel und Unterschrift versehene Bauzeichnung, aus der die Aufteilung des Gebäudes sowie die Lage und Größe der im Sondereigentum und der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Gebäudeteile ersichtlich ist.

Zuständige Stelle

für die Abgeschlossenheitsbescheinigung und den Aufteilungsplan: die untere Baurechtsbehörde, in deren Zuständigkeitsbereich das Grundstück liegt

Untere Baurechtsbehörde ist, je nach Ort, in dem das Grundstück liegt, die Gemeinde-/Stadtverwaltung oder das Landratsamt.

Verfahrensablauf

Es ist ein Antrag auf Erteilung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung zu stellen. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung und der Aufteilungsplan sind mit weiteren, teils formbedürftigen Unterlagen dem Grundbuchamt vorzulegen.

Erforderliche Unterlagen

Ihrem Antrag auf eine Abgeschlossenheitsbescheinigung sollten Sie folgende Unterlagen beifügen:

  • Lageplan
  • Bauzeichnung (Grundrisse, Ansichten, Schnitte) in dreifacher Ausfertigung im Maßstab 1 : 100
    Sie muss bei bestehenden Gebäuden eine Baubestandszeichnung sein. In den Grundrissen sind alle zu einer Wohnung gehörenden Einzelräume mit der jeweils gleichen Nummer zu kennzeichnen.


Kosten/Leistung

Für die zu erteilende Abgeschlossenheitsbescheinigung wird eine Gebühr erhoben.
Auskünfte hierzu erteilt die zuständige Baurechtsbehörde.

Formulare und Onlinedienste

Freigabevermerk

Stadt Heidelberg 28.02.2013
Die hier dargestellten Informationen werden von service-bw übernommen und regelmäßig aktualisiert.