Preisbegünstigtes Wohnen bei einem Kaufpreis von 1.600 Euro pro Quadratmeter

Stadt und Wirtschaft als Partner – Wie in Heidelberg Kaufimmobilien für Familien mit Kindern erschwinglich werden

Heidelberg ist zusammen mit München und Stuttgart einsame Spitze, wenn es um Quadratmeterpreise für den Kauf von Wohnungen geht. In diesen Städten werden in Spitzenlagen Preise bis zu 10.000 Euro pro Quadratmeter erzielt und das normale Angebot liegt zwischen 2.500 und 3.500 Euro pro Quadratmeter. Angesichts dieser Realität klingt ein Quadratmeterpreis von 1.600 Euro plus Grundstücksanteil für eine Neubauwohnung in Heidelberg wie ein Märchen. Doch genau das wurde am Neckar bei über 30 Wohnungen für junge Familien jetzt realisiert.

Eine besonders gute Zusammenarbeit zwischen der Stadt Heidelberg im Rahmen der Familienoffensive und und dem Investor sowie das örtliche „Baulandmanagement“ machten es möglich. Familienfreundlichkeit ist für Heidelbergs Oberbürgermeister Dr. Eckart Würzner einer der zentralen Aspekte, der die Zukunftsfähigkeit der Stadt sichert.

Was ist „Baulandmanagement“?

Vereinfacht auf den Punkt gebracht, ist „Baulandmanagement“ das Instrument der Kommunen, um Anliegen des Gemeinwohls mit der Schaffung von Baurecht zu verbinden. Hierzu beschloss der Heidelberger Gemeinderat vor einigen Jahren, dass 20 Prozent der so entstehenden Wohnfläche „sozial gebunden“ auf den Markt kommen muss. Das bedeutet im Klartext: Die Mieten dürfen in den ersten zehn Jahren das durchschnittliche Preismittel des Mietspiegels nicht übersteigen oder die Wohnungen müssen „preisgünstig“ zum Kauf angeboten werden. Außerdem müssen Mieter und Käufer bestimmte Einkommensgrenzen einhalten. Was genau „preisgünstig“ heißen sollte, wurde dem Kalkulationsgeschick des Investors überlassen.

Baulandmanagement konkret: Das „Quartier am Turm“

Das Heidelberger „Quartier am Turm“ war als erstes Großprojekt von dieser Regelung betroffen. Auf einem ehemaligen innerstädtischen Industrie-Areal im Stadtteil Rohrbach entstanden rund 600 Wohnungen für etwa 2.000 Menschen. Heute leben hier rund 500 Kinder und machen den Heidelberger Stadtteil Rohrbach zum kinderreichsten der Stadt. Rund 6.000 Quadratmeter Wohnraum sollten im Sinne des Heidelberger Baulandmanagements „sozial gebunden“ werden. In Verhandlungen mit dem Heidelberger Immobilienunternehmer Andreas Epple über die Umsetzung der städtischen Vorgaben wurde das Thema „Baulandmanagement“ weiterentwickelt. Die von Epple vertretene E&K Quartier am Turm GmbH wollte einen möglichst großen Anteil der sozial gebundenen Wohnungen als Eigentum verkaufen, um die Identifikation der künftigen Bewohner mit dem Stadtquartier zu sichern. Auch regte er an, eigene Förderanreize mit Förderkrediten der Landesbank aktiv zu einem Finanzierungsbündel zu schnüren. Bei der Vermarktung der preisgünstigen Kaufimmobilien entwarf der Unternehmer eine enge Abstimmung mit dem städtischen Baurechtsamt, das Finanzierungsberatung für junge Familien anbietet, die in Heidelberg eine Wohnung suchen. Schließlich schlug er als Quadratmeterpreis 1.600 Euro pro Quadratmeter vor und bot zur Grundstücksfinanzierung außerdem einen Eigenkapitalzuschuss an, der über die Stadt an die Käufer weitergereicht werden konnte.

So entstand ein innovatives Angebot, das politischen und unternehmerischen Zielen gleichermaßen gerecht wurde. Die Stadt konnte wohnungssuchenden Familien mit Kindern ein attraktives Angebot machen und das Unternehmen konnte für seine Kunden mit Hilfe der Stadt eine tragbare Finanzierungsperspektive eröffnen.

In der Praxis wurde beschlossen, 6.500 Quadratmeter – rund 60 Wohnungen – je zur Hälfte als Mietwohnungen und als Wohneigentum zu errichten. Bei der Berechnung der Einkommensgrenze war die Familiengröße des Haushalts entscheidend. Als städtische Richtwerte aus dem Wohnungsentwicklungsprogramm galten 70 Quadratmeter für einen Zwei-Personenhaushalt, 85 Quadratmeter für einen Drei-Personenhaushalt, 100 Quadratmeter für einen Vier-Personenhaushalt und 115 Quadratmeter für einen Fünf-Personenhaushalt, sowie der durchschnittliche Mietspiegelpreis für die Mietwohnungen.

Bürgermeister Stadel: „Kooperation ist Erfolgsgeschichte mit Signalwirkung“

Als Einkommensgrenze für das Wohneigentum hat man sich an die Werte angelehnt, die im Förderprogramm der Stadt Heidelberg maßgebend sind. Interessenten konnten für 1.600 Euro pro Quadratmeter (ohne Grundstücksanteil) kaufen. Der Eigenkapitalzuschuss des Unternehmens für förderfähige Familien belief sich auf 9.000 Euro für eine Familie mit einem Kind und 3.000 Euro für jedes weitere Kind, gedeckelt bis zu maximal 15.000 Euro. Die Stadt übernahm die Überprüfung der Förderfähigkeit der Begünstigten in Anlehnung an die Förderrichtlinien des Landes und leistete Hilfe bei allen Formalien rund um die Geldbeschaffung.

Dieses Konzept hat in der Praxis gehalten. Alle Parameter wurden erfüllt. Die Wohnungen sind komplett vergeben und bezogen. Erster Bürgermeister und Baudezernent Bernd Stadel: „Die Stadt Heidelberg ist mit dem Förderergebnis sehr zufrieden, die Kooperation ist eine große Erfolgsgeschichte zum Thema Baulandmanagement in Heidelberg mit Signalwirkung nach außen.“

Als beispielgebend bewertet die zuständige Wohnbauförderung im Rathaus sowohl die finanzielle Konstruktion als auch die Serviceorientierung des Bauträgers bei der Finanzierungsgestaltung sowohl gegenüber den Kunden als auch gegenüber der Stadt. So habe sich die Verwaltung ganz auf die Förderberatung der interessierten Bürgerinnen und Bürger konzentrieren können.

Andreas Epple: „Zumutbar, 20 Prozent ohne Gewinn zu verkaufen“

Aus Sicht des Unternehmens ist der Grundsatzbeschluss des Heidelberger Gemeinderates, 20 Prozent eines Baugebiets sozial gebunden und damit auch „preisbegünstigt“ zu vermarkten, fair und ohne Qualitätsverlust für das gesamte Quartier realisierbar. Andreas Epple: „Jedem verantwortungsbewussten Bauträger ist bei Konversionsflächen zuzumuten, dass 20 Prozent des errichteten Wohnraums ohne Gewinn und lediglich kostendeckend verkauft werden. Der notwendige Projektgewinn ist bei nachhaltiger Projektentwicklung mit den frei vermarktbaren 80 Prozent des Wohnraums zu erzielen,“.

Nach seiner Unternehmensphilosophie sind deshalb „preisbegünstigter Wohnraum“ und „hohe sowie langlebige Bauqualität“ keine Gegensätze, sondern eher eine win-win-Partnerschaft. Der Vorteil für die geförderten Käufer entstehe durch kosten- und flächensparende Bauweise, durch einen sehr bewussten Umgang mit der Bautypologie und allen anderen kostenrelevanten Faktoren sowie durch Verzicht auf Gewinn. Für alle künftigen Bewohner eines Quartiers werde durch diese Partnerschaft Baurecht und Bautypologie möglich, die durch Vielfalt ein harmonisches Ganze erzeuge. Bei hochwertiger Projektentwicklung entstehe so das, was alle gemeinsam und nicht zuletzt die Kommune wollen: ein lebendiges Stadtquartier.

Forschungsprojekt „Future Megacities“: Erfolgreicher Umwelttechnologie-Transfer zwischen Heidelberg und Urumqi

Erfolgreicher Umwelttechnologie-Transfer: Heidelbergs Oberbürgermeister Dr. Eckart Würzner hat zusammen mit dem Minister für Umweltfragen der Provinz Xinjiang in China, Abuduerxun Dulihong, in Urumqi das erste Null-Emissions-Haus der Provinz eingeweiht. Gemeinsam mit einer Delegation aus Politikern, Wissenschaftlern und Wirtschaftsvertretern reiste der Oberbürgermeister nach Urumqi in die Wüstenmetropole im Nordwesten Chinas. Das Ausbildungszentrum für Landwirtschaftstechniker ist nach deutschen Standards für Energieeffizienz im Rahmen des deutsch-chinesischen Forschungsprojektes RECAST Urumqi umgebaut worden. RECAST Urumqi ist eines von neun Projekten, die im Rahmen des Forschungsprogramms „Future Megacities“ durch das Bundesministerium für Bildung und Forschung gefördert werden. Das Projekt wird vom Geographischen Institut der Universität Heidelberg und vom Institut für Umweltwirtschaftsanalysen (IUWA) Heidelberg e. V. koordiniert. Zum Projektteam gehören zudem auch das Institut für Energie- und Umweltforschung Heidelberg (IFEU) und das Amt für Umweltschutz, Gewerbeaufsicht und Energie.

Bei der Planung des Null-Emissions-Hauses haben die Heidelberger Umwelt- und Klimaschutzexperten ihre chinesischen Kollegen mit Knowhow und Beratung vor Ort unterstützt. Ziel des Forschungsprojekts ist es für die Heidelberger Experten zudem, die Erkenntnisse für den Bau und die Konzeption von Passiv- und Null-Emissions-Häusern in Gegenden mit extremen Temperaturgegensätzen zu erweitern. Heidelberg ist für seine Umweltpolitik bekannt und mehrfach ausgezeichnet. „Gerade im Bereich nachhaltige Stadtentwicklung sind wir für die Millionenstadt Urumqi ein Vorbild. Unsere Erfahrungen und Erkenntnisse helfen in China, die Herausforderungen einer schnell wachsenden Großstadt in den Griff zu bekommen“, sagte OB Würzner und zeigte sich sehr zufrieden über die Fortschritte der Zusammenarbeit. Würzner lud den Oberbürgermeister von Urumqi, Jierlayi-Shamuding, zu einem Gegenbesuch nach Heidelberg ein.

Wissensaustausch und wirtschaftliche Beziehungen

Vor Ort sollten neben dem Wissensaustausch vor allem auch die wirtschaftlichen Beziehungen gestärkt werden. „Die Rhein-Neckar-Region ist ein Zentrum für erneuerbare Energien“, so der Oberbürgermeister. „Wir hoffen darauf, dass China in dieses schnell wachsende Feld investieren wird und unsere Unternehmen dabei helfen können, den Herausforderungen in der Umweltpolitik zu begegnen.“

Das neue Null-Emissions-Haus in Urumqi dient als Vorbild für neue Häuser, nach diesem Standard sollen auch viele andere bestehende Gebäude umgerüstet werden. „Jedes Jahr werden durch den Umbau des Ausbildungszentrums rund 88 Tonnen CO2 eingespart“, so Bernd Franke vom Institut für Energie- und Umweltforschung Heidelberg (IFEU), der das Sanierungsprojekt auf deutscher Seite berät. Der Energiebedarf sei um 85 Prozent gesenkt worden, die restlichen 15 Prozent würden über Solarwärme und Photovoltaik gedeckt. Als nächstes Projekt unterstützt das IFEU den Bau des ersten Passivhauses an der Seidenstraße.

Nachhaltige Stadtentwicklung unterstützen

Urumqi ist eine der am schnellsten wachsenden Großstädte in China und gehört gegenwärtig noch zu den zehn Städten mit der stärksten Luftverschmutzung weltweit. Hier setzt RECAST Urumqi an, so der Projektleiter Dr. Thomas Sterr vom Geographischen Institut der Universität Heidelberg: „Das Projekt setzt auf ressourceneffizientes Wirtschaften, um eine nachhaltige Stadtentwicklung zu ermöglichen. Urumqi liegt am Rande einer Wüste, Wasser ist knapp und wird durch Bevölkerungswachstum und steigenden Wohlstand immer knapper. Die Energieerzeugung basiert weitestgehend auf Kohle und führt dadurch im Winter zu Smogperioden, die wochenlang anhalten können. Wenn Urumqi weiterhin rund 10 Prozent pro Jahr wächst, geht das in diesem sensiblen Umfeld nur, wenn Ressourcen sparsamer und effizienter eingesetzt werden.“ Auch Recycling stecke noch in den Kinderschuhen. Die Abfallwirtschaft der Region habe sich noch nicht auf die fortschreitende Industrialisierung eingestellt.

Weitere Informationen zum Projekt gibt es im Internet unter http://www.urumqi-drylandmegacity.uni-hd.de/ .