Wohntypen in Heidelberg – Eine nachfrageorientierte Segmentierung des Wohnungsmarktes in Heidelberg

Das Institut für Wohnungswesen, Immobilienwirtschaft, Stadt- und Regionalentwicklung hat eine aktuelle Studie zur Struktur der Wohnungsnachfrage in Heidelberg erstellt, die beim Bürgerforum „Wohnen“ am Dienstag, 25. Oktober 2011, um 19 Uhr im Ballsaal der Heidelberger Stadthalle öffentlich präsentiert wird. In der Studie wurden der Wohnungsmarkt und die Wohnzufriedenheit in Heidelberg analysiert und daraus die Nachfrage nach bestimmten Wohntypen abgeleitet. Aufgrund dieser Analyse kann man nicht nur folgern, wie viele Wohnungen in Zukunft gebraucht werden, sondern auch welche Qualität und welchen Mix unterschiedlicher Wohntypen.

Ausgangssituation

Der Wohnungsmarkt ist in einem grundsätzlichen Wandel begriffen. Eine zunehmende Ausdifferenzierung der Wohnungsnachfrage trifft auf einen in die Jahre gekommenen Wohnungsbestand, der einen unübersehbaren Modernisierungsbedarf hat. In Heidelberg wurden zwei Drittel der Wohngebäude mit rund 60 Prozent der Wohnungen vor 1968 gebaut. Der Markt entwickelt sich in den Stadtteilen und einzelnen Wohnquartieren zu unterschiedlich, um allgemein von „dem Wohnungsmarkt“ zu sprechen. Hinzu kommt eine hohe Fluktuation im von Universität und Wissenschaft geprägten Heidelberg. Diese Situation erfordert eine differenziertere Betrachtung der Wohnungsnachfrage als in der Vergangenheit.

Untersuchungsansatz

Die aktuelle Lebensstil- und Milieuforschung verspricht mit den von Prof. Dr. Volker Eichener entwickelten Wohnkonzepten praxisnahe Antworten auf diese neuen wohnungswirtschaftlichen Fragestellungen. Dieses Konzept findet zwischenzeitlich auch in der privaten Wohnungswirtschaft weite Verbreitung (siehe GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V.: „Branchenbericht 3 – Wohntrends 2020“, 2008). Die vorliegende Studie des Instituts für Wohnungswesen, Immobilienwirtschaft, Stadt- und Regionalentwicklung GmbH an der Ruhr-Universität Bochum, die auf diesem methodischen Gerüst aufbaut, liefert zum ersten Mal für die Universitätsstadt Heidelberg eine lebensstilorientierte Analyse der Wohnungsnachfrage.

Basis der Untersuchung

Die Studie basiert auf einer repräsentativen Telefonumfrage von 1.473 Personen in Heidelberg über 18 Jahre. Dazu wurde eine Zufallsstichprobe aus dem Einwohnermeldewesen gezogen. Die Erhebung fand im Sommer/Herbst 2010 statt.

Ausgewählte Ergebnisse

• 2/3 Drittel der Heidelberger wohnen zur Miete, 1/3 im Eigentum.
• Die Durchschnittsmiete liegt bei 7,43 Euro pro Quadratmeter.

Wohnzufriedenheit

• Insgesamt hohe Gesamtzufriedenheit der Heidelberger Wohnbevölkerung.
• Innerhalb Heidelbergs ist diese im Norden (Handschuhsheim, Neuenheim) höher als im Süden.
• Gesamtzufriedenheit setzt sich aus zwei Komplexen zusammen: Wohnsituation und Standortqualität.
• Auch mit der Wohnqualität, also der konkreten Wohnsituation, sind die Heidelberger überdurchschnittlich zufrieden. Dies betrifft etwa die Größe der Wohnung, den Wohnungszuschnitt oder die Sicherheit im Wohnumfeld, die jeweils rund 80 Prozent der Befragten mit „völlig zufrieden“ bzw. „eher zufrieden“ bewertet haben. Die geringste Zufriedenheit zeichnete sich bei der Wärmedämmung (49 Prozent voll bzw. eher zufrieden), dem baulichen Zustand des Wohngebäudes (59 Prozent) und der Fassadengestaltung des Wohngebäudes (64 Prozent) ab.
• Noch positiver wird die Standortqualität von Heidelberg bewertet. Dazu tragen sowohl die umfassende Infrastruktur als auch die landschaftlichen Qualitäten bei. 92 Prozent der Befragten äußerten sich voll oder eher zufrieden mit dem Angebot an Ärzten und Apotheken, 84 Prozent mit den sozialen Infrastrukturen insgesamt, 83 Prozent mit der Verkehrsanbindung (Auto und öffentlicher Nahverkehr) und 82 Prozent mit den landschaftlichen Qualitäten. Über den Wohnort Heidelberg insgesamt fällten 81 Prozent ein solches Urteil.

Wohnwünsche

• Auf die Frage, in welcher Lage sich die Wunschwohnung befinden sollte, nannte jeder dritte Befragte die ruhige Stadtteillage zwischen Innenstadt und Stadtrand. Für ein weiteres gutes Viertel (27 Prozent) ist eine Wohnung in Zentrumsnähe, am Innenstadtrand der Idealstandort. Rund 7 Prozent der Befragten bevorzugen die Innenstadt. Eine Wohnung im Grünen wünscht sich ein Fünftel der Befragten (21 Prozent).
• Auffällig ist, dass Zentrumsnähe vor allem von jüngeren Haushalten (unter 45 Jahre) präferiert wird, Ältere und Familien die ruhige Stadtteillage bevorzugen.
• Bei den Ausstattungswünschen steht ein Balkon an erster Stelle. 61 Prozent gaben an, bereit zu sein, dafür auch eine höhere Miete bzw. Wohnkosten zu akzeptieren. Auch große Fensterflächen/viel Licht, ein Keller, ein Stellplatz oder ein Garten sind Ausstattungsmerkmale, die für jeweils knapp die Hälfte der Befragten wichtig sind. Eine altengerechte Ausstattung wird bisher nur von einer Minderheit von einem Fünftel gewünscht.

Umzugsgründe

• Auch diese Studie zeigte, dass bei den Umzugsgründen der Arbeits-/ Ausbildungsplatz an erster Stelle steht (36 Prozent). Zweitwichtigster Grund ist nach Angaben der Befragten die Größe der Wohnung (24 Prozent), die Eigentumsbildung folgt mit nur noch 9 Prozent an dritter Stelle, knapp vor familiären/persönlichen Gründen (8 Prozent) und der Wohnlage (6 Prozent).

Bindungspotenziale

• Durch die Kombination der Ergebnisse zu den zuvor ausgeführten Merkmalen lassen sich Aussagen zum Bindungspotenzial der Einwohner an Heidelberg machen.
• Die Bindung der an Heidelberg bei zwei Drittel hoch bzw. eher hoch. Dies ist ein sehr gutes Ergebnis. Die mit Abstand stärkste Bindung haben die Bewohner der nördlichen Stadtteile Auch im Osten hat InWIS überdurchschnittliche Bindungspotenziale festgestellt.
• Im Westen ist die Bindung leicht unterdurchschnittlich, in der Mitte und im Süden deutlich unterdurchschnittlich. Hierbei sind aber zwischen den einzelnen Stadtteilen noch erhebliche Unterschiede zu beachten.

Wohnkonzepte

Aufbauend auf lebenstil- und milieuspezifischen Untersuchungen und unter Einbeziehung von Wertehaltungen unterscheidet InWIS sechs unterschiedliche Nachfragertypen, denen jeweils besondere Wohnkonzepte im Sinne von langfristig angelegten subjektiven Orientierungen zugeordnet sind 

• Konventionell-situiert (10 Prozent)
• Häuslich-familiär (18 Prozent)
• Kommunikativ-dynamisch (30 Prozent)
• Anspruchsvoll (22 Prozent)
• Solide-bescheiden (14 Prozent)
• Einfach-funktional (7 Prozent)

Gegenüber anderen Städten ist der Anteil des „kommunikativ-dynamischen“ Typs in Heidelberg doppelt so hoch, überproportional ist auch „häuslich-familiär“, unterdurchschnittlich vertreten sind „solide-bescheiden“ und „konventionell-situiert“.

Wohntypen

Durch Kombination mit Alter, Haushaltstyp, Wohnkaufkraft und Wohnkonzept lassen sich Wohntypen identifizieren und in einer Wohnmatrix abbilden. Diese zeigt die relevanten Nachfragegruppen in Heidelberg. Für jede dieser Gruppen lassen sich differenzierte Aussagen zur gewünschten Wohnsituation, zum Lebensstil, und zur Bindung an Heidelberg machen.

Fazit

InWIS konstatiert eine sehr segmentierte Wohnungsnachfrage in Heidelberg, die mit einem entsprechend differenzierten und unterschiedlich ausgerichteten Wohnungsangebot befriedigt werden muss.

Wesentliche Empfehlungen

Der Gutachter entwickelt auf Basis der detaillierten Untersuchung abschließend eine ganze Reihe an vertieften Empfehlungen. Im Wesentlichen lasen sich diese unter den im Folgenden aufgeführten Handlungsfeldern zusammenfassen. Adressaten dieser Empfehlungen sind die Akteure am Wohnungsmarkt, neben der Stadt Heidelberg also ganz wesentlich die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft.

• Wohnungsbestand qualifizieren
• Wohnumfeld verbessern
• Ausreichendes Angebot an preiswerten Wohnungen
• Investitionen in soziales Kapital durch Wohnungsbauunternehmen
• Zahlreiche Empfehlungen für einzelne Nachfragesegmente

Besonders wichtig im Zusammenhang mit Konversion:

• Förderung von privatem wohnungsnahen Freiraum
• Attraktives Neubauprogramm, um interessante Zielgruppen zu binden
• Qualitatives und bezahlbares Wohnungsangebot in verkehrsgünstigen Lagen verbessern
• Stadthaus als innerstädtisches Eigenheim

Zusammenfassend ist festzuhalten, dass neben der Sicherstellung eines quantitativ ausreichenden Wohnungsangebotes für die Entwicklungschancen der Stadt auch ein entsprechend qualitativ stimmiges Wohnungsangebot erforderlich ist. Dies bedeutet, dass gleichzeitig ein ausreichend preiswertes wie auch für einzelne Nachfragetypen attraktives Wohnungsangebot angestrebt werden muss. Hierbei ist die Stadt Heidelberg auf die Unterstützung aller Wohnungsmarktakteure angewiesen.

Die Studie „Wohntypen in Heidelberg – Eine nachfrageorientierte Segmentierung des Wohnungsmarktes in Heidelberg“ wurde von der Stadt Heidelberg beauftragt. An der Finanzierung hat sich eine Reihe von privaten Unternehmen der Heidelberger Wohnungswirtschaft beteiligt. Diesen gebührt besonderer Dank für ihr finanzielles Engagement.

Wohntypen in Heidelberg - Folien (PDF-Datei 260 KB)

Wohntypen in Heidelberg - Eine nachfrageorientierte Segmentierung des Heidelberger Wohnungsmarktes (PDF-Datei 1,4 MB)