Bautätigkeitsbericht 2023: Wohnungsbestand trotz globaler Krisen weiter auf Wachstumskurs
Rund 50 Prozent mehr Baugenehmigungen / Hälfte der Wohnungen aus Bauüberhang ist im Bau
Knapp 2.000 neue Wohnungen werden in den nächsten Jahren in Heidelberg entstehen - die Hälfte davon befindet sich bereits im Bau. Damit geht es in Heidelberg - trotz globaler Krise am Bau - Schritt für Schritt voran mit der Schaffung von Wohnraum. Das zeigt auch der Anstieg der Baugenehmigungen: Im Jahr 2023 genehmigte die Stadtverwaltung 925 neue Wohnungen, im Vorjahr waren es nur 601 Wohnungen (+ 54 Prozent). Diese Zahlen und mehr benennt der neue Bautätigkeitsbericht 2023, der am Dienstag, 22. Oktober 2024, im Stadtentwicklungs- und Bauausschuss vorgestellt wird.
Laut Baubericht 2023 hat sich der Heidelberger Bestand auf 79.756 Wohnungen erhöht. Im Jahr 2023 kamen 392 neue Wohnungen hinzu. Das ist sogar etwas mehr, als die Stadt im Jahr 2017 mit dem Handlungsprogramm Wohnen als Jahresziel 2023 ausgab (305 Wohnungen). Die Zahl der Fertigstellungen ist geringer als in den Vorjahren, kam aber erwartet und wurde noch verstärkt: Aufgrund der Auswirkungen der weltweiten Pandemie und Krisen seit dem Jahr 2020 hatten sich viele Baustarts verschoben.
„Bauen ist schon lange kein leichtes Unterfangen mehr mit Blick auf die weltweiten Krisen und steigenden Kosten. Doch der Standort Heidelberg ist und bleibt sehr gefragt wie eh und je - das belegen die Zahlen des neuen Bautätigkeitsberichts. Als Stadt arbeitet wir kontinuierlich daran, den Wohnungsbau mit innerstädtischen Nachverdichtungen und der Erschließung von Konversionsflächen voranzutreiben. Die städtischen Investitionen in die neuen Stadtteile und ihre Infrastruktur lohnen sich und werden sich in Zukunft auszahlen“, sagt Oberbürgermeister Eckart Würzner.
„Mit Blick auf die Zahlen müssen wir ganz klar sagen: Es sind wieder die Bahnstadt und die Konversionsfläche der Südstadt, dank derer sich das Wohnungsangebot in Heidelberg kontinuierlich erhöht. Die Nachfrage ist groß: Die Zahl der Baugenehmigungen im Jahr 2023 ist so hoch wie seit Jahren nicht mehr. Das zeigt: Heidelberg ist für Bauherren sehr attraktiv. Als Stadtverwaltung wollen wir es ihnen so einfach wie möglich machen. Digitale Prozesse und unsere elektronische Bauakte sind dafür wichtige Bausteine“, sagt Erster Bürgermeister Jürgen Odszuck.
Wohnungslieferanten: Bahnstadt und Konversionsflächen der Südstadt
- Im Jahr 2023 entstanden in Heidelberg 392 neue Wohnungen. 326 davon befinden sich in einem neu gebauten Gebäude. Rund jede dritte Heidelberger Wohnung im Neubau liegt in der Es ist der Stadtteil mit den meisten Wohnungen im Neubau (105), gefolgt von Kirchheim (64), der Südstadt (56) und Rohrbach (53).
- Betrachtet man die Neubautätigkeit seit dem Jahr 2013 wird deutlich, dass die bauliche Entwicklung zu einem Großteil in der Bahnstadt Von den im Neubau entstandenen 6.496 Heidelberger Wohnungen wurde fast die Hälfte in der Bahnstadt gebaut (3.046 Wohnungen oder 47 Prozent). Seit 2018 spielen auch die Konversionsflächen in der Südstadt eine Rolle. Zwischen 2019 und 2023 entstand rund jede vierte Wohnung im Neubau auf den Konversionsflächen Südstadt und Hospital.
- Kontinuierliche innerstädtische Nachverdichtung: Immer mehr Wohnungen werden im Bestand geschaffen. Im Jahr 2023 sind rund zwei von drei Wohnungen (64 Prozent / 250 Wohnungen) im Siedlungsbestand errichtet worden. Dazu zählen auch Wohnungen auf den Konversionsflächen, nicht aber in der Bahnstadt. Im Jahresdurchschnitt 2018 bis 2022 liegt der Anteil des Bauens im Bestand bei 51 Prozent. In Baulücken sind 14 Prozent (37 Wohnungen) entstanden.
- Rund jede zweite neue Wohnung für Familien geeignet: 183 der neu gebauten Wohnungen (47 Prozent) sind Wohnungen mit vier und mehr Räumen inklusive Küche und für Familien geeignet. Der Wert liegt deutlich über dem Durchschnitt der vergangenen fünf Jahre. Mit Blick das Wohnungsangebot insgesamt hat mehr als jede zweite Heidelberger Wohnung vier oder mehr Räume inklusive Küche (43.993 Wohnungen oder 55 Prozent). Schlierbach (69 Prozent), Ziegelhausen (66 Prozent) und der Emmertsgrund (64 Prozent) weisen die höchsten Anteile auf.
- Umbau- und Sanierung: 91 neue Wohnungen entstanden durch Umbau- und Sanierungsmaßnahmen im Bestand (2022: 128 Wohnungen). Die meisten Wohngebäude wurden in Handschuhsheim umgebaut oder saniert (22).
- Abbruch: 25 Wohnungen mit insgesamt 2.500 Quadratmetern Wohnfläche entfielen durch Abbrüche. In Summe gab es 13 Abrisse von Wohngebäuden. Die meisten Wohnungen entfielen in der Südstadt (10), vorrangig Kirschgartenstraße, und in Kirchheim (6).
- Gesamtbestand: In den 79.756 Heidelberger Wohnungen gibt es eine Wohnfläche von rund 6,2 Millionen Quadratmetern. Im Durchschnitt sind das 40,6 Quadratmeter pro Einwohner (+ 0,2 Quadratmeter pro Einwohner im Vergleich zu 2022). Über dem Durchschnitt der Wohnfläche pro Einwohner liegen Schlierbach, Handschuhsheim, Neuenheim und Ziegelhausen. Im Durchschnitt leben 1,9 Menschen in einer Heidelberger Wohnung. Die höchste Belegungsdichte ist in den Stadtteilen Emmertsgrund (2,55), Südstadt (2,11) und Kirchheim (2,07) festzustellen. Die Belegungsdichte bewegt sich von 2013 bis 2023 auf einem konstanten Niveau.
Knapp 3.000 geförderte Wohnungen in Heidelberg
- In Heidelberg gibt es 2.995 geförderte Wohnungen mit Sozialbindung
- Auf den Konversionsflächen in der Südstadt sind 42 Prozent aller Wohnungen gefördert (415 Wohnungen). Die meisten geförderten Wohnungen in Summe gibt es auf dem Emmertsgrund: 1.014 Wohnungen (38 Prozent am Gesamtwohnbestand). Die Altstadt (7,4 Prozent, 389 Wohnungen) und Kirchheim (5,2 Prozent, 464 Wohnungen) liegen ebenfalls über dem städtischen Durchschnitt.
- 1.914 der geförderten Mietwohnungen mit Sozialbindung sind im Besitz der städtischen Gesellschaft für Grund- und Hausbesitz GGH. Das sind rund 64 Prozent der insgesamt knapp 3.000 geförderten Wohnungen. Zwei von drei geförderten GGH-Mietwohnungen haben eine Nettokaltmiete von unter 7 Euro pro Quadratmeter. 1.610 Haushalte (2021: 1.520 Haushalte) beziehen Wohngeld (Stand 2022).
- 3.551 Haushalte erhielten im Jahr 2023 Unterstützung im Zuge der Kosten der Unterkunft. 361 Haushalte profitieren zusätzlich von kommunalen Förderprogrammen.
Baugenehmigungen: Zahl der Bauvorhaben steigt um 54 Prozent
- Die im Jahr 2023 genehmigten Bauvorhaben umfassen 925 Wohnungen. Das ist der höchste Wert seit dem Jahr 2016 und ein deutlicher Anstieg um 324 Wohnungen und 54 Prozent gegenüber dem Vorjahr (2022: 601 genehmigte Wohnungen).
- Von 925 Wohnungen werden sich 814 Wohnungen in einem Neubau Dabei liegen 793 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern und Nichtwohngebäuden, 17 in Ein- und 4 in Zweifamilienhäusern. Die meisten Wohnungen wurden für die Südstadt (347), Rohrbach (215), Wieblingen (209) und Handschuhsheim (37) genehmigt.
- Eine im Jahr 2023 genehmigte Wohnung hat eine durchschnittliche Wohnfläche von 74 Quadratmetern und liegt damit unter dem Niveau des Vorjahres (95 Quadratmeter).
Bauüberhang: Bahnstadt wieder vor Südstadt
- Der Bauüberhang umfasst 935 genehmigte Wohnungen und liegt damit um 418 Wohnungen (+ 27,6 Prozent) deutlich über dem Vorjahr (1.517 Wohnungen). In der Bauüberhangsstatistik werden Wohnungen geführt, die in den zurückliegenden Jahren genehmigt wurden, aber zum Jahresende nicht fertiggestellt sind. 89 Prozent des gesamten Bauüberhangs sind Wohnungen in neu gebauten Gebäude.
- Hälfte ist im Bau: Bauvorhaben für 971 Wohnungen (50 Prozent) haben bereits begonnen. Hiervon befinden sich 756 Wohnungen im Rohbau und könnten somit in naher Zukunft dem Wohnungsmarkt in Heidelberg zur Verfügung stehen. Die andere Hälfte 964 Wohnungen, ist noch nicht begonnen. Hiervon sind 642 Wohnungen im Berichtsjahr genehmigt worden.
- Bahnstadt und Südstadt: Der höchste Bauüberhang ist in der Bahnstadt festzustellen mit etwas mehr als einem Viertel des gesamten Bauüberhangs (462 Wohnungen). Die Südstadt belegt die zweite Position mit 428 Wohnungen. Hiervon befinden sich 404 Wohnungen auf den Konversionsflächen. Auf Rang drei liegt Rohrbach mit einem Bauüberhang von 231 Wohnungen (hauptsächlich auf Hospital), gefolgt vom Stadtteil Wieblingen mit 221 Wohnungen (hauptsächlich Bonhoefferstraße).
- Von den 1.935 im Bauüberhang geführten Wohnungen wurden 1.750 Wohnungen (90 Prozent) in den Jahren 2021 bis 2023 in der Baustatistik erfasst. Die restlichen 322 Wohnungen (21 Prozent) sind aus den Jahren 2019 und früher.
Über den Bautätigkeitsbericht
Der Bautätigkeitsbericht erscheint jährlich. Er analysiert Strukturen und Entwicklungen des Wohnungsmarktes. Im Blick sind Baugenehmigungen, Baufertigstellungen durch Neubaumaßnahmen, Umbau- und Sanierungsmaßnahmen sowie Abbrüche. Die Zahlen liefern wichtige Informationen zur Stadtentwicklung. So bieten diese Erkenntnisse, ob Baugebiete angenommen werden und welche Dynamik im Wohnungsbau herrscht. Der Bautätigkeitsbericht 2023 ist im Internet unter www.heidelberg.de/bautaetigkeit zu finden.