10-Punkte-Programm Wohnen

Ziele und Maßnahmen für Heidelberger Wohnungspolitik

Wohngebäude in der Südstadt mit eingezeichneten Kränen und Ergänzungsbauten

Seit 2020 ist das 10-Punkte-Programm Wohnen der Kompass für die Heidelberger Wohnungspolitik. Es formuliert wohnungspolitische Ziele und ordnet diesen Maßnahmen zu, die in den nächsten 10 Jahren schrittweise umgesetzt werden sollen.

Grundlage für das 10-Punkte-Programm waren das Handlungsprogramm Wohnen (2017), die Wohnraumbedarfsanalyse Heidelberg 2035 (7,9 MB) und weitere Heidelberger Studien.

Die Stadt und der Gemeinderat arbeiten nun sukzessive an der Umsetzung der Maßnahmen. Die Koordinierungsstelle Strategische Wohnungspolitik steuert und unterstützt die Umsetzung. Außerdem setzt sie derzeit ein Monitoring auf. Dieses soll überprüfen, ob die Ziele tatsächlich erreicht werden.

Vor allem mit dem Wohnungsneubau können die Ziele umgesetzt werden. Das Baulandprogramm Wohnen gibt einen Überblick über die Wohnbaupotentiale bis 2035. Das derzeit wichtigste Projekt ist die Entwicklung der Konversionsfläche Patrick-Henry-Village mit dem wohnungspolitischen Konzept.

Was steht im 10-Punkte-Programm Wohnen?

Ziel 1/10

01/10 Vielfältiges Wohnungsangebot für alle

Luftbild von Heidelberg mit bunten Sprechblasen in denen Wohnwünsche stehen

Ausgangssituation
Heidelberg ist ein attraktiver Wohn-, Arbeits- und Wissenschaftsstandort mit einer international geprägten Bevölkerung. Mit einer wachsenden Einwohnerzahl geht eine Vervielfachung der Lebensstile und Wohnbedürfnisse der Heidelberger Haushalte einher. Das Wohnungsangebot muss der Nachfrage entsprechend vielfältiger werden.

Ziel
Die Stadt Heidelberg setzt sich für ein vielfältiges Wohnungsangebot für alle ein, das den finanziellen Möglichkeiten insbesondere von Haushalten mit mittleren und unteren Einkommen Rechnung trägt.
Im Sinne der Vielfalt bedürfen Starterhaushalte, Haushalte mit Kindern, Senioren sowie Menschen mit Behinderungen einer besonderen Unterstützung.

Maßnahmen

Modellvorhaben zu:
a) Mischung von Wohnen und Arbeiten im Quartier,
b) gemeinschaftlichem Wohnen (zum Beispiel Mehrgenerationenwohnen),
c) flächensparendem und klimagerechten Wohnungsbau,
d) betreutem Wohnen,
e) kostengünstigem Bauen,
f) barrierefreiem Wohnen sowie
g) Werks- oder Mitarbeiterwohnungen.

Zur Umsetzung der Modellvorhaben wird die Stadt Heidelberg die erforderlichen gesetzlichen und finanziellen Rahmenbedingungen schaffen oder – soweit diese nicht in ihrem Zuständigkeitsbereich liegen – sich dafür einsetzen.

Ziel 2/10

02/10 Angebotserweiterung für Starterhaushalte

Junges Pärchen mit Umzugskartons in der Hand

Ausgangssituation
Starterhaushalte, zu denen die 18- bis 29-Jährigen zählen, bestimmen die Umzugsdynamik in Heidelberg. Sie wohnen überwiegend zur Miete, bevorzugen zentrale Lagen und verfügen überwiegend über niedrige Haushaltseinkommen. Es gibt stadtweit in den unterschiedlichen Marktsegmenten zu wenig Wohnraum für diese Gruppe, da die Nachfrage nach günstigem Wohnraum das Angebot deutlich übersteigt.

Ziel
Das Wohnungsangebot für Starterhaushalte wie Studierende und Auszubildende soll erweitert werden.

Maßnahmen

Erhöhung der Wohnungszahl für Starterhaushalte unter Berücksichtigung ihrer unterschiedlichen Wohnbedürfnisse.
Ausbau der Zusammenarbeit mit Partnern, die kostengünstigen und flexibel nutzbaren Wohnraum bauen und vermieten. Dazu gehört die Kooperation zwischen unterschiedlichen Vorhabenträgern im Sinne der Mischung studentischen und allgemeinen Wohnens.
Hinzu kommen Anreize für Vermieter, kostengünstigen Wohnraum für Starterhaushalte anzubieten.

Ziel 3/10

03/10 Miet- und Eigentumswohnungen für Haushalte mit Kindern

Junge Familie mit Hund und 3 Kindern steht vor Umzugskartons.

Ausgangssituation
Haushalte mit Kindern unter 18 Jahren fragen Wohnraum zur Miete und im Eigentum nach.
Mit dem zweiten Kind steigt der Umzugsbedarf dieser Haushalte. Sie konkurrieren mit zahlungskräftigeren Wohngemeinschaften um große Wohnungen und bevorzugen auch Standorte jenseits des Zentrums. Die Nähe zu Kita und Schule ist für junge Haushalte bei der Standortwahl besonders relevant. Da es kein ausreichendes Angebot an (bezahlbaren) Wohnungen für diese Haushalte gibt, hält die Abwanderung junger Familien ins Umland an. Zuletzt ist es aber gelungen durch Neubauvorhaben in Heidelberg, die Abwanderung von Haushalten mit Kindern ins Umland zu reduzieren.

Ziel
Das Angebot an Wohnungen für Haushalte mit Kindern (insbesondere Alleinerziehende) soll im Miet- und Eigentumssegment erhöht werden. Ziel ist es, die Perspektiven für diese Gruppe in Heidelberg zu bleiben zu verbessern.

Maßnahmen

Erhöhung des Angebots an bezahlbarem, familiengerechtem Wohnraum (mindestens 4 Zimmer).
Stärkung der Eigentumsbildung von Schwellenhaushalten.
Initiierung von Modellvorhaben für Haushalte mit Kindern in Bezug auf kostengünstiges Bauen sowie der Einsatz flächeneffizienter und flexibler Wohn- und Gebäudetypen.

Ziel 4/10

04/10 Verbesserung der Wohnsituation von Seniorinnen und Senioren

Älteres Ehepaar schaut offen die Betrachterin an.

Ausgangssituation
Seniorenhaushalte, zu den die über 64-Jährigen gehören, ziehen selten um. Es gibt auch keinen wirtschaftlichen Zwang für sie, umzuziehen. Seniorenhaushalte haben überdurchschnittlich große Wohnungen. Ein Teil der Gruppe verbleibt in der eigenen Wohnung aus der Familienphase und / oder bezahlt eine vergleichswiese geringe Miete. Gruppe der Senioren besitzt die höchste Eigentumsquote aller Haushalte.

Ziel
Die Verbesserung der Wohnsituation von Senioren soll durch bedarfsgerechte und finanziell attraktive Wohnungsangebote in ihrem angestammten Umfeld erreicht werden.

Maßnahmen

Entwicklung von finanziell attraktiven Wohnungsangeboten (Preis, Ausstattung, Lage, Größe, Barrierefreiheit) für Seniorinnen und Senioren, die in großen Mietwohnungen leben.
Schaffung der planungsrechtlichen Voraussetzungen für den Wohnungsbau in unmittelbarer Umgebung der bisherigen Wohnung oder im Wohnungsbestand.
Prüfung der Einrichtung einer Wohnungstauschbörse für Miet- und Eigentumswohnungen, die Entwicklung von Wohn- und Betreuungskonzepten auch unter Berücksichtigung von sorgenden Gemeinschaften.

Ziel 5/10

05/10 Einsatz kommunaler Steuerungselemente

Ausgangssituation
Über die Formulierung von Bauvorschriften und gesetzlichen Standards hinaus, nutzt die Stadt Heidelberg gezielte Instrumente zur Umsetzung ihrer wohnungspolitischen Ziele. Mit den verschiedenen Instrumenten besteht die Möglichkeit ganz unterschiedliche Maßnahmen umzusetzen.

Ziel
Die wohnungspolitischen Steuerungsinstrumente sollen gezielt zur Schaffung von Wohnraum genutzt und verbindlich verankert werden. Zudem sollen sie regelmäßig aktualisiert werden (Fortschreibung).

Maßnahmen

Erstellung wohnungspolitischer Konzepte mit Angaben zu Nachfragegruppen und Wohnungsteilmärkten bei der Schaffung neuen Baurechts im Quartiersmaßstab.
Monitoring der Zielerfüllung des Handlungsprogramms Wohnen, die Fortschreibung des Baulandprogramms 2022 bis 2026 sowie die Prüfung eines Monitoring für bezahlbares Wohnen.
Fortschreibung des Baulandmanagements.
Nutzung kommunaler Bauvorschriften und gesetzlicher Vorgaben zur Schaffung von zusätzlichem Wohnraum beispielsweise durch die Anpassung des Stellplatzschlüssels oder durch die Änderung von Bebauungsplänen.
Monitoring der Zielerfüllung der Schaffung barrierefreien Wohnraums, bei welchem auch die die unterschiedlichen Preissegmente berücksichtigt werden.

Ziel 6/10

06/10 Aktive Liegenschaftspolitik

Baustelle mit Erdhügel auf der Konversionsfläche Hospital. Darunter ein Luftbild von Patrick-Henry-Village.

Ausgangssituation
Die Stadt Heidelberg begegnet hohen Bodenpreisen durch eine aktive Liegenschaftspolitik. Anders als viele andere Großstädte besitzt Heidelberg durch die Bahnstadt und die Konversionsflächen noch Bauland im Innenbereich. Zum Instrumentenkoffer, der projektbezogen eingesetzt wird, gehören Erstzugriffsoption (Konversionsflächen), städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen (Bahnstadt) sowie Konzeptvergaben, Erbbaurechte.

Ziel
Ziel ist die Fortführung und Intensivierung der gemeinwohlorientierten Liegenschaftspolitik für eine langfristige Sicherung von Vielfalt, Mischung und der Bezahlbarkeit des Wohnungsangebots in Heidelberg.

Maßnahmen

Bevorzugte Vergabe von Grundstücken an Vorhabenträger, welche die langfristige Sicherung bezahlbaren Wohnraums gewährleisten (zum Beispiel GGH, Wohnungsgenossenschaften, gemeinschaftliche Wohnprojekte, Träger studentischen Wohnens).
Weiterentwicklung der Vergabekriterien für Grundstücke bei Konzeptvergaben und Erbbaurechten an Nachfragegruppen oder Vorhabenträger, die im Sinne der kommunalen Ziele Wohnraum schaffen.
Beteiligung privater Vorhabenträger an der Schaffung bezahlbaren Wohnraums über städtebauliche Verträge im Rahmen des Baulandmanagements.
Gezielter Ankauf von Grundstücken durch die Stadt.
Strategische Ausrichtung der Liegenschaftspolitik, um erforderliche Bauflächen mittel- bis langfristig zu sichern.

Ziel 7/10

07/10 Doppelte Innenentwicklung

Ein montiertes Bild von Patrick-Henry-Village zeigt grüne Flächen und Gebäude als Symbol für Doppelte Innenentwicklung. Das Bild darunter zeigt das Stadtwerke-Areal von oben.

Ausgangssituation
Der Wohnungszuwachs der vergangenen Jahre zeigt, dass die Schaffung von neuem Wohnraum für alle als einem zentralen Ziel der Heidelberger Wohnungspolitik nur erreicht wird, wenn zusätzlicher Wohnungsneubau sowohl im Quartiersmaßstab wie in der Bahnstadt und auf den Konversionsflächen als auch dezentral im Siedlungsbestand entsteht. Die Umsetzung vieler kleiner Maßnahmen an verschiedenen Orten im Stadtgebiet leistet dazu einen wichtigen Beitrag. Die „doppelte Innenentwicklung“, welche die Schaffung von Wohnraum mit der Qualifizierung des Freiraums integriert betrachtet, soll die Akzeptanz und die Klimaverträglichkeit dieser Vorhaben fördern.

Ziel
Viele kleine Bauvorhaben im Siedlungsbestand bieten insbesondere in Stadtteilen mit geringen Neubauflächenpotenzialen die Chance, gezielt ergänzende Angebote im Wohnungsneubau zu schaffen. Die Steigerung des Wohnungsangebots soll mit einer Verbesserung des Wohnumfelds einhergehen (Doppelte Innenentwicklung).

Maßnahmen

Bebauung von Brachen oder Baulücken, die Nutzung von Bestandsgebäuden für zusätzlichen Wohnraum sowie die Umnutzung von Verkehrsflächen.
Förderung der Schaffung zusätzlichen Wohnraums mit Bindung im Siedlungsbestand.
Gleichzeitige Berücksichtigung der Schaffung zusätzlichen Wohnraums und der Qualifizierung des Freiraums durch die Aufwertung von Grünflächen im Zuge des Wohnungsneubaus.
Anpassung der Bebauungspläne für Aufstockung und Dachgeschossausbau.
Ersatzneubau (Abriss, Neubau).

Ziel 8/10

08/10 Stärkung der GGH als Garant für bezahlbaren Wohnraum

Eine Sitzbank und Bäume stehen im Vordergrund. Ringsum stehen neu gebaute Wohnhäuser. Ein Bild vom Quartier Höllenstein.

Ausgangssituation
Die städtische Wohnungsbaugesellschaft GGH (Gesellschaft für Grund- und Hausbesitz mbH Heidelberg) ist mit rund 7.000 Wohnungen die größte Vermieterin in Heidelberg. Sie senkt mit ihrer moderaten Mietpolitik den Mietspiegel in der gesamten Stadt. Bis 2024 plant die GGH den Neubau von mehr als 1.500 Wohnungen, davon über 80 Prozent mit einer Mietpreis- oder Belegungsbindung.

Ziel
Ein wichtiger Aspekt sind die Unterstützung und Stärkung der GGH zur Umsetzung ihrer gesellschaftsvertraglichen Aufgaben sowie ihrer in der GGH-Strategie 2025 festgelegten Zielsetzungen.

Maßnahmen

Langfristiger Erhalt des preisgünstigen gebundenen Wohnraums vor allem für untere Einkommen und die energetische Sanierung des Wohnungsbestands.
Wohnungsneubau vor allem für Haushalte mit mittleren und unteren Einkommen. Ziel ist es, dass die GGH ihren Wohnungsbestand an preisgünstigen und geförderten Wohnungen mittel- und langfristig deutlich erhöht.
Stärkung der Kapitalkraft der GGH.

Ziel 9/10

09/10 Zusammenarbeit der Wohnungsmarktakteure

Um einen runden Tisch sitzen viele Personen. Auf dem Tisch sind Logos von verschiedenen Heidelberger Akteuren des Wohnens angeordnet.

Ausgangssituation
Die Stadt Heidelberg kann die Schaffung von bedarfsgerechtem und bezahlbarem Wohnraum für alle nicht alleine bewältigen. Stadt Heidelberg und Wohnungsmarktakteure müssen eng zusammenarbeiten, um das passende Wohnungsangebot für die wachsende Großstadt und sich ändernde Ansprüche an den Wohnungsbau bereitzustellen. Das 2017 eingerichtete Dialogforum Wohnen hat sich bewährt als Austauschplattform für den Dialog zwischen diesen Akteuren, Verwaltung und Politik und dient der Beratung von Strategien und als Frühwarnsystem.

Ziel
Die Heidelberger Wohnungsmarktakteure leisten gemeinsam einen Beitrag zur Umsetzung konkreter Wohnungsbaumaßnahmen im Sinne eines vielfältigen Wohnungsangebots für alle.

Maßnahmen

Erörterung konkreter Fragen und ein regelmäßiger Austausch aller Akteure sowie ein gegenseitiges Kennenlernen im Rahmen des Dialogforums Wohnen.
Einbeziehen des Beirats von Menschen mit Behinderungen, der Fachstelle Barrierefreies Planen, Bauen, Wohnen des Amtes für Baurecht und Denkmalschutz sowie externer Akteure in den Diskussionsprozess bei relevanten wohnungspolitischen Entscheidungen wie zum Beispiel konkrete Beiträge der Unternehmen zu wohnungspolitischen Zielsetzungen der Stadt oder die Berücksichtigung einzelner Gruppen wie privater (Klein)Eigentümer.
Gemeinsame Erörterung guter Beispiele (Best Practice) wie die integrierte Betrachtung von Wohnen und Klimaschutz.

Ziel 10/10

10/10 Initiativen in der Region sowie auf Landes- und Bundesebene

Eine Skizze zeigt den Umriss von Heidelberg. Dahinter sind immer größer werdend drei Kreise angeordnet mit den Bezeichnungen Regional- und Flächennutzungsplan, Landesgesetze und Bundesgesetze.

Ausgangssituation
Überörtliche Vorgaben und Aktivitäten in Form von Gesetzen, Planungen und Förderprogrammen wirken sich auf die Handlungsmöglichkeiten auf kommunaler Ebene aus. Die Stadt Heidelberg bringt sich mit ihren Vorstellungen zur Wohnungspolitik auf der überörtlichen Ebene ein.

Ziel
Heidelberg nutzt die Wohnraumallianz des Landes Baden-Württemberg und die Wohnraumoffensive des Bundes aktiv und arbeitet eng mit den regionalen Partnern zur Schaffung von bedarfsgerechtem Wohnraum zusammen.

Maßnahmen

Intensivierung der Zusammenarbeit mit den Umlandgemeinden innerhalb des Nachbarschaftsverbands Heidelberg/Mannheim und der Region Rhein-Neckar (VRRN) beispielsweise durch ein regionales Baulandprogramm oder die Umsetzung von Modellprojekten für eine integrierte Betrachtung von Wohnen, Infrastruktur und Verkehr und die Entwicklung von Kooperations- und Finanzierungsmodellen im Rahmen der Zusammenarbeit.
Mitwirkung an der Sicherung der Landesfördermittel nach 2021 im Rahmen des Städtetags.
Unterstützung der nationalen Gesetzesinitiativen zur Schaffung bezahlbaren Wohnraums im Rahmen der Innenentwicklung sowie der Einsatz für eine gemeinwohlorientierte Liegenschaftspolitik der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben.
Prüfung von Maßnahmen zur Reduzierung der Fehlbelegung auf Landes- und Kommunalebene.