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Bei Fragen wenden Sie sich bitte an:

Wohnbauförderung
Prinz-Carl, Kornmarkt 1
69117 Heidelberg
Telefon 06221 58-25720, -25130
Fax 06221 58-25390

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Wohnungsentwicklung

Ein Programm der Stadt Heidelberg

Vielfalt erhalten. Heidelberg gehört heute beim Wohnen zu den bundesweit teuersten Städten. Die Defizite auf dem Heidelberger Wohnungsmarkt werden die Stadt unter anderem in ihrer sozialen Zusammensetzung und demographischen Entwicklung gefährden, wenn durch Abwanderung bestimmter Haushaltsgruppen andere dominieren oder bei der Zuwanderung bestimmte Haushaltsgruppen ausgeschlossen werden. Bund und Land widmen sich in zunehmend geringerem Maße dem Wohnungsbau. Es gilt deshalb, geeignete Instrumente zu entwickeln, mit denen eine bunte und vielfältige Wohnbevölkerung erhalten bzw. geschaffen werden kann.

Wohnraum fördern. Neben der Fortführung der Energiesparprogramme hat sich die Wohnbauförderung in den letzten drei Jahren im Besonderen der Schaffung, dem Ausbau und der Anpassung zielgruppenspezifischer Handlungskonzepte, Angebote, und Förderprogramme gewidmet. Der Gemeinderat der Stadt Heidelberg hat die benötigten finanziellen Mittel hierzu bewilligt. Eine rege Nachfrage zeigt, dass die Wohnbauförderung attraktive Instrumente entwickeln konnte, die den sich ändernden Ansprüchen und Bedürfnissen der städtischen Bevölkerung Rechnung trägt und gleichzeitig städtisch/gesellschaftlichen Ziele gerecht wird.

Für alle Generationen. Das übergeordnete Ziel, das mit der Fortschreibung des Wohnungsentwicklungsprogramms erreicht werden soll, heißt: Heidelberg schafft, erhält und vermittelt geeigneten Wohnraum für alle Generationen, insbesondere für Familien, ältere Menschen und Menschen mit Behinderungen in allen Einkommensbereichen, insbesondere für untere und mittlere Einkommen.

Demographischer Wandel

Mit dem Begriff "demographischer Wandel" wird die Veränderung der Zusammensetzung der Altersstruktur einer Gesellschaft bezeichnet. Die demographische Entwicklung wird dabei von drei Faktoren beeinflusst: der Geburtenrate, der Lebenserwartung und dem Wanderungssaldo.

Als allgemein bekannt kann eine europaweite, deutliche Zunahme insbesondere der älteren Bevölkerung vorausgesetzt werden. Für die Bundesrepublik gilt derzeit, dass die Bevölkerung insgesamt schrumpft, bei relativ starker demografischer Alterung.

Die Wohnbevölkerung Heidelbergs ist dabei im Vergleich zum Bundesgebiet seit 1970 relativ konstant geblieben (Quelle: Amt für Stadtentwicklung und Statistik 2008). Auffällig ist jedoch, dass die Mehrheit der Heidelberger in Einpersonenhaushalten lebt (55,1 %) und 84,3 % der Haushalte ohne minderjährige Kinder sind. Die Tendenz ist steigend, so wird zumindest bundesweit prognostiziert.

Eine Zunahme der älteren Menschen, insbesondere der über 80-Jährigen gilt als gesichert, bei gleichzeitigem Rückgang der Geburtenrate.

Zudem zeigt sich deutlich der Trend, das ältere Menschen nach Beendigung der Familienphase wieder zurück in die Stadt ziehen, die erhebliche infrastrukturelle und kulturelle Vorteile in der dritten Lebensphase bietet.

Mit dem Gemeinderatsbeschluss zum „Demographischen Wandel in Heidelberg“ vom 2. August 2006 wurde das verschiedene Themenbereiche umfassende Handlungskonzept beschlossen. Zum Schwerpunktthema „Wohnen“ sind konkrete Maßnahmen benannt. Dieses Handlungskonzept gilt als Rahmen für die aktive Gestaltung des Prozesses und kann bei Bedarf ergänzt werden.

So will sich Heidelberg den sich abzeichnenden Veränderungen frühzeitig stellen und positiv möglichen Auswirkungen entgegenwirken.
Zu den konkreten Maßnahmen der letzten Jahre im Bereich „Wohnen“ gehörten:

  • Die Aufstockung des Wohnungsentwicklungsprogramms;
  • Eine schnelle Realisierung der Bahnstadt;
  • Beschleunigungsmaßnahmen zur Schaffung von Wohnraum;
  • Beibehaltung preisgünstiger städtischer Wohnungen;
  • Einrichtung der Fachstelle für barrierefreies Planen, Bauen, Wohnen beim Amt für Baurecht und Denkmalschutz.

Seither hat die Wohnbauförderung die Förderprogramme weiterentwickelt und erfolgreich umgesetzt, um vor allem die Zuwanderung und den Verbleib von Familien in Heidelberg zu fördern und entsprechenden Wohnraum in allen Preissegmenten zu schaffen und zu erhalten, sowie die baulichen Gegebenheiten nachhaltig so zu gestalten, damit ein selbständiges, von fremder Hilfe unabhängiges Leben in allen Lebensphasen so lange wie möglich gewährleistet ist.


Handlungsvorgaben für das Baulandmanagement

Die Stadt Heidelberg verfolgt mit dem Baulandmanagement folgende Ziele:
Planungsbegünstigte verursachergerecht an den Kosten der Baulandentwicklung für techni-sche und soziale Infrastruktur zu beteiligen.
Mindestens 20% der neu geschaffenen Wohnflächen besonders für Schwellenhaushalte be-zahlbar machen.
In den räumlichen Anwendungsbereichen soll eine sozial gemischte Bevölkerungsstruktur er-eicht werden, d.h. Vermeidung ghettoartiger Quartiere („Sozialgerechtigkeit“).

  • Grundsätze
    Die Regelungen beziehen sich ausschließlich auf neu zu schaffendes Baurecht für allgemeines Wohnen in WR-, WA- und MI -Gebieten oder auf Fälle, bei denen das vorhandene Baurecht geändert werden soll, zum Beispiel bei Erhöhung des Maßes der zulässigen Nutzung. Nicht umfasst werden Sonderwohnformen wie z.B. studentisches Wohnen, Hotelnutzung, Heimunterbringung. Fälle, in denen entsprechendes Baurecht bereits vorhanden ist oder vorhandenes Baurecht nicht geändert werden soll, sind hiervon nicht betroffen.
    Die Stadt leitet unter Berücksichtigung des § 1 Abs. 3 BauGB neue städtebauliche Planungen vorzugsweise dann ein, wenn sichergestellt wird, dass die Grundstücke entsprechend den Zielsetzungen des kommunalen Baulandmanagements genutzt bzw. weiterveräußert werden und die Eigentümer und Investoren sich an den Folgekosten beteiligen, die mit der Schaffung von Bauland entstehen.

    Hierzu sind grundsätzlich die untenstehenden Verfahrenswege einzuhalten und die aufgeführten Instrumente einzusetzen. Sollte in Ausnahmefällen ein Vorhaben wegen fehlender Vereinbarungen oder nicht ausreichender Angebote zur Lastenübernahme nicht voranschreiten, oder wenn hinsichtlich Umfang und Art der Verpflichtungen von den Verfahrensgrundsätzen abgewichen werden soll, entscheidet die Stadt über das weitere Vorgehen, insbesondere zur Frage, ob andere Instrumente eingesetzt werden sollen
  • Verfahrensweg
    Grundsätzliche Zustimmung:
    Der künftige Planungsbegünstigte erklärt zunächst gegenüber dem städtischen Planungsamt seine grundsätzliche Zustimmung zur Übernahme der für ihn entstehenden Verpflichtungen aus dem Baulandmanagement.

    Rechtlich bindende Kostenübernahmevereinbarung:
    In einer zweiten Stufe gibt der künftige Planungsbegünstigte rechtlich bindende und ausreichend konkretisierende Erklärungen hinsichtlich der zu erbringenden Leistungen ab. Die Form dieser Grundvereinbarung zur Kostenübernahme hängt von der Art des angestrebten Verfahrens ab.
  • Instrumente
    Grundsätzlich stehen alle geeigneten bodenrechtlichen Instrumente des Baugesetzbuches (BauGB) sowie die öffentlich- und zivilrechtlichen Möglichkeiten der Vertragsgestaltung zur Verfügung, bevorzugt kommen jedoch insbesondere folgende Vereinbarungen ggf. auch in Kombination miteinander in Betracht:
    ·         städtebaulicher Vertrag
    ·         Zwischenerwerb
    ·         städtebaulicher Vertrag mit Überführung in ein amtliches Umlegungsverfahren (einvernehmliches gesetzliches Umlegungsverfahren)
    private Bodenordnung
  • Beteiligung an den Folgekosten
    Planungsbegünstigte werden an den Folgekosten der Entwicklung von Bauland, insbesondere an den Kosten der technischen und sozialen Infrastruktur beteiligt. Erwirbt die Stadt die Grundstücke nicht und kann daher keine Refinanzierung der Kosten der Baulandentwicklung durch die Differenz Verkaufswert – Ankaufswert erfolgen, sind die mit der Baulandbereitstellung entstehenden Kosten vom Planungsbegünstigten zu tragen.

    Zu den Kosten, die vom Planungsbegünstigten zu tragen sind, gehören insbesondere:

    ·         Kosten für Erschließungsanlagen (einschließlich Spielplätze) sowie Ausgleichsmaßnahmen im Sinne des § 1 a BauGB (Bereitstellung der erforderlichen Flächen und Herstellungskosten),

    ·         Kosten für Anlagen der sozialen Infrastruktur (Bereitstellung der erforderlichen Flächen und Herstellungskosten) sowie für die Erstellung von gebundenem Wohnraum i. S. d. § 11 Abs. 1 Nr. 2 BauGB,

    ·         weitere Kosten (Planungs- und Gutachtenkosten, sonstige Leistungen Dritter).

    Die Kostenbeteiligung für die soziale Infrastruktur erfolgt nur für Wohnbauflächen; Gewerbeflächen sind hiervon nicht betroffen, da sie keinen Bedarf an sozialer Infrastruktur auslösen.

    Die Planungsbegünstigten tragen grundsätzlich sämtliche Kosten, die von ihrem Bauvorhaben ausgelöst werden oder Voraussetzung für die Bauverwirklichung sind (sog. ursächliche Kosten i. S. d. § 11 Abs. 1 Nr. 3 BauGB). Das Gebot der Angemessenheit nach § 11 Abs. 2 S. 1 BauGB ist hierbei zu beachten. Die Tragung dieser Kosten wird folgendermaßen vorgenommen: 
     
    ·         Die Kosten der technischen Infrastruktur sowie die sonstigen Kosten (wie z. B. Planungsleistungen) werden nach den für das betreffende Baugebiet entstehenden Kosten ermittelt und auf die Beteiligten umgelegt, soweit diese die Einrichtungen nicht selbst erstellen. Als Verteilungsschlüssel ist die Grundstücks- und Geschossfläche in qm zu Grunde zulegen.

    ·         Die Planungsbegünstigten errichten die für das betreffende Baugebiet notwendigen ursächlichen sozialen Infrastruktureinrichtungen (insbesondere Kindergärten, -horte, -tagesstätten und Grundschulen) auf eigene Rechnung.
     
    Alternativ hierzu steht den Planungsbegünstigten die Möglichkeit offen, die i. S. d. § 11 Abs. 1 Nr. 3 BauGB ursächlichen Kosten der sozialen Infrastruktur (Folgekosten des Vorhabens), die mit der Wohnbaulandentwicklung verbunden sind, in Form eines Finanzierungsbeitrages als Vorausleistung abzulösen. Hierfür ist der jeweils geltende Betrag nach der Anlage anzusetzen. Sollte sich nach Realisierung der ursächlichen sozialen Infrastruktur herausstellen, dass der geleistete Finanzierungsbeitrag die tatsächlichen Kosten übersteigt, hat die Stadt den Planungsbegünstigten den überschießenden Betrag zu erstatten.

    Alternativ hierzu besteht die weitere Möglichkeit, die vorgenannten Kosten in Form eines um 20 Prozent reduzierten Finanzierungsbeitrages abzulösen, ohne dass eine Endabrechnung erfolgt.

    Die Kosten für die soziale Infrastruktureinrichtungen wie Kindergärten, -horte, -tagesstätten, -krippen, Räume für Großtagespflegestellen, Grundschulen und Sporthallen werden auf der Grundlage der durchschnittlich in Heidelberg bei der Wohnbaulandentwicklung entstehenden Kosten bestimmt. Zur Ermittlung dieser durchschnittlichen Kosten werden Maßnahmen im gesamten Stadtgebiet hinsichtlich der entstandenen Kosten für die soziale Infrastruktur ausgewertet. Die hierbei durchschnittlich entstandenen Kosten sind als Finanzierungsbeitrag für die soziale Infrastruktur im Rahmen einer Ablösung pro Familien gerechter Wohnung (ab 3 Zimmer) auf neu geschaffene Wohngebiete umzulegen. Die aktuellen Werte sind beim Stadtplanungsamt der Stadt Heidelberg zu erfragen.
  • Grundsätzliches für die Bindung von Wohnraum in Miete und Eigentum
    Erstellung von gebundenem Wohnraum ist nur bei solchen Projekten relevant, bei denen der zu bindende 20 Prozent Flächenanteil mindestens für eine Wohneinheit ausreicht.

    Nach Fertigstellung von Projekten in denen das Baulandmanagement Anwendung findet, sind die tatsächlich entstandenen Wohnflächen durch eine Wohnflächenberechnung nachzuweisen.

    In begründeten Ausnahmefällen kann der gebundene Wohnraum, in Abstimmung mit der Stadt Heidelberg, in einem Radius von zwei Kilometern um das Projektgebiet nachgewiesen werden. Für diese Fälle erhöht sich die Quote der zu bindenden Wohnfläche auf 30 Prozent. Die Ersatzflächen müssen vergleichbar sein. Um eine Vergleichbarkeit herzustellen, kann im Einzelfall auch eine deutliche höhere Quote gerechtfertigt sein.

    Maßgeblich für die Belegung der gebundenen Mietwohnungen sind die folgenden maximalen Wohnungsgrößen:

    1 Person bis 55 Quadratmeter
    2 Personen bis 70 Quadratmeter
    15 Quadratmeter für jede weitere haushaltsangehörige Person.
     Familienwohnungen ab drei Zimmer sind grundsätzlich mit Familien zu belegen und nur in begründeten Ausnahmefällen kann davon abgewichen werden. Bei größeren Bauvorhaben kann das Mischungsverhältnis von Wohnungen unterschiedlicher Größe zur Vermeidung einseitiger Strukturen für bestimmte Bereiche festgeschrieben werden.

    Die vereinbarte Miete darf innerhalb des 10-jährigen Bindungszeitraums die ortsübliche Vergleichsmiete nach dem Heidelberger Mietspiegel abzüglich 33 Prozent nicht übersteigen.

    Entgelte für die Vermittlung oder den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss von Mietverträgen dürfen nicht verlangt werden.

    Mietverträge dürfen nicht befristet werden.

    Die Beurteilung welche Haushalte zum Bezug der mietpreisgebundenen Wohnungen berechtigt sind, richtet sich nach den Festlegungen in den Förderprogrammen des Wohnungsentwicklungsprogramms. Für die Vermietung gilt die in den Grundsätzen für die Förderung von Mietwohnraum festgelegte Einkommensstufe und im Eigentumsbereich gelten die Grundsätze für die Förderung von Schaffung und Erwerb von eigenem Wohnraum in Heidelberg.



Förderprogramme

Während der Laufzeit des jeweils gültigen Wohnungsentwicklungsprogramms werden Förderprogramme fortlaufend der Wohnungsmarktsituation, finanziellen Rahmenbedingungen oder geänderten rechtlichen Erfordernissen angepasst oder neu aufgelegt.
Seit der letzten Beschlussfassung über ein Gesamtprogramm im Juni 2005 hat der Gemeinderat die folgenden heute gültigen Förderprogramme auf den Weg gebracht:


Wohnberatung

Die Wohnberatung als Fachstelle für barrierefreies Planen, Bauen Wohnen wurde zum 1. März 2005 beim Amt für Baurecht und Denkmalschutz eingerichtet und der Wohnbauförderung mit einer Vollzeitstelle organisatorisch zugeordnet. Vorläufer der Fachstelle ist der ehemalige „Wohnservice für Ältere“, der 2001 als Ergebnis des Bundesmodellprogramms „Selbstbestimmt Wohnen im Alter“ neu entstand und inhaltlich vor allem die Beratung älterer Mitbürger und deren Angehörige zum Ziel hatte.

Als Ergebnis der städtischen, ämterübergreifenden Arbeitsgruppen zum Demographischen Wandel (2004) und dem darauf basierenden Handlungskonzept (Gemeinderatsbeschluss vom 02.08.2006) wurde der „Wohnservice“ in die „Fachstelle für barrierefreies Planen, Bauen, Wohnen“ umgewandelt und siedelte vom Amt für Soziales und Senioren ins Amt für Baurecht und Denkmalschutz um, mit dem übergeordneten Ziel, Soziales und Bauen stärker zu vernetzen.

Seither hat sich der Aufgabenbereich stark verändert und erweitert, wobei die Beratung von Älteren immer noch einen, wenn auch geringen Teil der Tätigkeiten ausmacht.

Ziele

Die Wohnberatung will den Wohnungsbestand im Alt- und Neubau nachhaltig und wirtschaftlich so entwickeln, dass die Bewohner Heidelbergs in ihrer Wohnung im Verlauf ihres Lebens weitgehend ohne fremde Hilfe selbständig leben können. Durch das Entstehen von „barrierefreien Lebenslaufwohnungen“ soll ein Umzug wegen baulicher Barrieren in der Zukunft die Ausnahme bleiben.

Die Wahlmöglichkeiten der Wohnung hinsichtlich Lage und Preisniveau soll für die Bewohner Heidelbergs, die in der Mobilität beeinträchtigt sind, in der Anzahl steigen, und einen Umzug in eine geeignete Wohnung erleichtern.

Aufgaben/Maßnahmen

Die Wohnberatung als Fachstelle für barrierefreies Planen, Bauen, Wohnen berät und schult Architekten, Bauplaner und Investoren zur barrierefreien Gestaltung von Wohnungen im Altbau und Neubestand in Abwägung und unter Berücksichtigung der Landesbauordnung sowie entsprechender DIN-Normen ist Ansprechpartner zur Barrierefreiheit zwischen beteiligten Ämtern bei Zielkonflikten entwirft Förderprogramme zur Schaffung „barrierefreier Lebenslaufwohnungen“ und schreibt diese fort.

Die Wohnberatung als Beratungsstelle für Ältere und Menschen mit Behinderungen berät zu Wohnformen und Wohnmöglichkeiten in Heidelberg gibt Auskunft zu Hilfsmitteln und barrierefreien Produkten berät und begleitet Wohnungsanpassungsmaßnahmen unterstützt bei der Suche nach barrierefreiem Wohnraum durch Vermittlung geeigneter Ansprechpartner (Vermieter, Inverstoren etc.) klärt Finanzierungsmöglichkeiten informiert durch Presse, Internet (Seniorenseiten), Informationsveranstaltungen (z. B. Seniorenmesse), Flyer und Broschüren (Selbstbestimmt Wohnen in Heidelberg).

Die Wohnberatung als Förderstelle für Barrierefreiheit im Neubau und Bestand informiert über Fördermöglichkeiten (Presse, Flyer, Internet) schafft die formellen Voraussetzungen (Formulare), prüft und entscheidet über die Förderanträge.