Bautätigkeitsbericht 2024: Heidelberger Wohnungsbestand weiter auf Wachstumskurs
Knapp 600 neue Wohnungen / Bahnstadt und Südstadt größte Wohnungslieferanten
Im Jahr 2024 sind 571 neue Wohnungen in 206 Bauprojekten dem Heidelberger Wohnungsmarkt zur Verfügung gestellt worden – das entspricht in etwa dem Durchschnitt der vergangenen fünf Jahre von rund 600 Wohnungen jährlich. Wie aus dem neuen Bautätigkeitsbericht hervorgeht, der am 18. November 2025 dem Stadtentwicklungs- und Bauausschuss vorgelegt wurde, liegt trotz der bundesweit schwierigen Rahmenbedingungen eine stabile Bautätigkeit in Heidelberg vor. Erstmals stieg die Gesamtzahl der Wohnungen in Heidelberg auf über 80.000 (80.327), wobei in den vergangenen 15 Jahren etwa jede achte Wohnung neu errichtet wurde. Besonders positiv zeigt sich die Entwicklung im Bereich des geförderten Wohnraums: 2024 kamen 260 neue geförderte Wohnungen hinzu, sodass Heidelberg nun über insgesamt 3.255 Wohnungen mit Sozialbindung (Mietpreis- und Belegungsgebunden) verfügt – davon allein 531 in der Südstadt. Der Bauüberhang – also die Zahl der bereits genehmigten, aber noch nicht fertiggestellten Bauvorhaben – verringerte sich im Vergleich zum Vorjahr um 17,7 Prozent durch den Rückgang der Baugenehmigungen Die Gesamtzahl liegt mit rund 1.600 Wohnungen im Durchschnitt der vergangenen Jahre.
„Wir können mit Stolz auf ein erfolgreiches Baujahr 2024 blicken: Trotz der schwierigen Rahmenbedingungen und steigender Baukosten – seit 2022 um rund 40 Prozent – haben wir die Marke von über 80.000 Wohnungen geknackt. Dank der gezielten Entwicklung neuer Quartiere blieb die Bautätigkeit stabil, rund 600 neue Wohnungen wurden geschaffen. Insgesamt gibt es inzwischen mehr als 3.200 geförderte Wohnungen in Heidelberg, davon 530 allein auf der Konversionsfläche, also der Neuen Südstadt – auch hier ein großer Fortschritt“, sagt Erster Bürgermeister Jürgen Odszuck.
Wohnungslieferanten 2024: Bahnstadt, Neue Südstadt
- 2024 wurden insgesamt 206 Bauvorhaben fertiggestellt, dabei sind rund zwei Drittel der Vorhaben (147) Wohngebäude.
- 523 Wohnungen wurden im Neubau
- Davon wurden 374 Wohnungen in der Bahnstadt errichtet: Der Stadtteil belegte 2024 mit 71,5 Prozent den ersten Platz als Wohnungslieferant. Zurückzuführen ist dies auf die Fertigstellung des Kopernikusquartiers und des Bauprojektes Elf Freunde.
- Die Südstadt belegt mit 96 Wohnungen den zweiten Platz, wobei 55 Neubauwohnungen in der Südstadt auf die Konversionsfläche Neue Südstadt
- Familienfreundlicher Wohnraum: vier von zehn Wohnungen – insgesamt 199 Wohnungen – sind mit vier und mehr Räumen inklusive Küche für Familien geeignet. Dieser Wert liegt deutlich über dem Durchschnitt der vergangenen fünf Jahre.
- Knapp 87 Prozent der Neubauwohnungen werden mit Fernwärme versorgt, 10 Prozent mit Wärmepumpen.
- Im Zuge von 107 Umbau- und Sanierungsmaßnahmen konnten 77 neue Wohnungen geschaffen werden.
- Jede achte Wohnung ist seit 2010 entstanden.
- Von 80.327 Wohnungen im Bestand sind rund 53.600 Mietwohnungen und 18.700 Eigentumswohnungen.
Über 3.200 geförderte Wohnungen in Heidelberg
- Zum geförderten Wohnraum mit Sozialbindung zählen insgesamt 255 Wohnungen (knapp 6 Prozent aller Heidelberger Mietwohnungen).
- 2024 kamen in der Summe 260 geförderte Wohnungen hinzu, überwiegend in den Stadtteilen Südstadt (115), Bergheim (98) und Bahnstadt (57).
- Rund die Hälfte aller Wohnungen auf der Konversionsfläche Südstadt sind gefördert (530 Wohnungen).
- 555 Haushalte haben in 2024 in Heidelberg Wohngeld bezogen.
- 285 Haushalte profitieren im Jahr 2024 von kommunalen Förderprogrammen.
Wohnen in Heidelberg: GGH hält 14 Prozent aller Mietwohnungen
- Die städtische Gesellschaft für Grund- und Hausbesitz (GGH) hat 351 Mietwohnungen in ihrem Bestand, was rund 14 Prozent aller Heidelberger Mietwohnungen entspricht.
- Rund 65 Prozent der GGH-Wohnungen sind mit einer Nettokaltmiete vermietet, die unter acht Euro pro Quadratmeter liegt.
- 2.012 Mietwohnungen der GGH haben eine Sozialbindung. Somit hält die GGH knapp 62 Prozent in dieser Kategorie.
- Im Vergleich zum Vorjahr ist die Zahl der geförderten Mietwohnungen der GGH um 98 Wohnungen gestiegen.
Baugenehmigungen: Zahl der Bauvorhaben rückläufig
- Die im Jahr 2024 genehmigten Bauvorhaben umfassen 261 Wohnungen, davon 213 im Neubau.
- Die meisten Wohnungen im Neubau wurden für die Stadtteile Rohrbach (111), Ziegelhausen (49) und Neuenheim (22) genehmigt.
- In Rohrbach entfallen 97 der 111 genehmigten Wohnungen auf die Konversionsfläche „Hospital“.
- Größe der 213 genehmigten Neubauwohnungen: die durchschnittliche Wohnfläche von 93,5 Quadratmetern ist im Vergleich zum Vorjahr um 26 Quadratmeter größer.
- Gegenüber dem Vorjahr (814 Wohnungen) beträgt der Rückgang der Baugenehmigungen für Neubauwohnungen rund 74 Prozent.
- Baugenehmigung für Umbau- und Sanierungsmaßnahmen: Insgesamt gab es 113 Genehmigungen, wodurch 48 zusätzliche Wohnungen in Bestandsgebäuden entstehen.
- Zum Hintergrund: Baukostensteigerung für Wohngebäude im Neubau liegt für Baden-Württemberg im Jahr 2024 bei +138,4 Prozent (Basisjahr: 2020 = 100) und damit 4,5 Prozentpunkte über dem Niveau von 2023 (133,9).
Bauüberhang: Südstadt knapp vor Hospital-Areal in Rohrbach
- Der Bauüberhang umfasst 539 genehmigte Wohnungen, die zum Jahresende 2024 nicht fertiggestellt sind. Das sind 17,7 Prozent (342 Wohnungen) weniger als im Vorjahr.
- 852 Wohnungen befinden sich bereits im Bau und stehen dem Wohnungsmarkt in den kommenden Jahren zur Verfügung.
- Bauvorhaben für weitere 741 genehmigte Wohnungen (46,5 Prozent) wurden noch nicht begonnen. Hiervon sind 120 Wohnungen im Berichtsjahr 2024 genehmigt worden.
- höchster Bauüberhang in Südstadt und Rohrbach – besonders auf Konversionsflächen; Neue Südstadt: 324 Wohnungen, Hospital-Areal: 307 Wohnungen.
- Knapp 88,6 Prozent des Bauüberhangs sind im Neubau zu verzeichnen, was 1.411 Wohnungen entspricht.
Über den Bautätigkeitsbericht
Der Bautätigkeitsbericht erscheint jährlich. Er analysiert Strukturen und Entwicklungen des Wohnungsmarktes. Im Blick sind Baugenehmigungen, Baufertigstellungen durch Neubaumaßnahmen, Umbau- und Sanierungsmaßnahmen sowie Abbrüche. Die Zahlen liefern wichtige Informationen zur Stadtentwicklung. So bieten diese Erkenntnisse, ob Baugebiete angenommen werden und welche Dynamik im Wohnungsbau herrscht. Weitere Informationen zum Thema Wohnen gibt es im Internet unter www.heidelberg.de/wohnen.
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